Ce faci când ai un teren industrial abandonat, dar o viziune curajoasă? Îl transformi într-o destinație premium. Asta face Lucian Azoiței, fondatorul Forty Management, un dezvoltator imobiliar român care implementează o idee inovatoare: orașe construite în jurul apei.
Dezvoltatorul nu construiește doar blocuri și hoteluri – ci creează destinații turistice de lux. Spre exemplu, Lagoon Park – prima plajă urbană din Europa, construită la București în 2024, a fost sold-out în fiecare weekend al verii trecute. Aici vorbim doar despre piscină și zona de agrement în sine pentru că proiectul privind construcțiile din jur este blocat în faza P.U.Z. de 5 ani.
Investiția pentru un proiect de genul „Oraș Lagună” variază între 70 – 120 milioane de euro, iar beneficiile directe și indirecte asupra bugetelor locale și centrale sunt estimate de către dezvoltator la 25 de milioane de euro în primii 5 ani și între 600 și 900 de locuri de muncă directe.
Forty Management exportă acum modelul de business în 11 orașe din întreaga Europă, fiind în discuții avansate cu autoritățile publice din Sevilla și Budapesta. Cel mai recent proiect, Lagoon City Sevilla, presupune o investiție de peste 100 de milioane de euro pe un teren de 12 hectare deja achiziționat și va aduce peste 800 de locuri de muncă. Primăria de acolo le-a promis eliberarea autorizațiilor cu celeritate, le asigură utilitățile, construiește drumurile și va închiria locuințe pentru medicii și profesorii din oraș.
Lucian Azoiței ne-a povestit în acest interviu cum prinde contur viziunea sa în marile orașe europene și ce ar putea face România pentru a păstra astfel de proiecte.
Anul trecut ați inaugurat Lagoon Park în centrul Bucureștiului. Prima lagună artificială patent Crystal Lagoons din Europa Centrală și de Est și prima deschisă publicului. Are 14.300 de m3 de apă cristalină cu o adâncime medie de 2 m, 11.400 mp de plaje cu nisip fin alb și 1.100 de șezlonguri. Cum a fost primul an pentru Lagoon Park din București?
Ținând cont că am fost deschiși efectiv doar 2 luni și jumătate (am deschis pe 20 iunie), rezultatele au fost cu mult peste așteptări. În fiecare weekend am fost sold-out ceea ce ne-a determinat să schimbăm politica de prețuri și ticketing în acest an în așa fel încât să putem să o putem face accesibilă cât mai multor oameni.
Este prima plajă urbană din Europa și ne dorim să avem cât mai mulți oameni care să se bucure de ea. Am învățat foarte mult anul trecut. Pentru noi această meserie este complet nouă, noi suntem dezvoltatori imobiliari, am ajuns aici de nevoie, pentru ca nu am reușit să dezvoltăm proiectul Lagoon City.
Dacă credeam că dezvoltarea imobiliară este grea, HoReCa ne-a arătat un alt nivel de provocare. Am avut 28 de controale în doar 3 luni (!!!). Există o presiune permanentă de a mulțumi clientul. Lucrăm și noi cu oamenii, dar nu cu mii odată. Am învățat foarte mult din acest soft opening. O să fim mult mai buni anul acesta, iar Bucurestiul va avea în 2025 o primă lagună urbană din Europa, de data asta și mai bună! Pregătim multe surprize în premieră românească și europeană.
În jurul acestei lagune din București vreți să construiți un întreg oraș, cu apartamente, birouri, restaurante, cinema și un hotel în parteneriat cu Radisson. În ce stadiu se află acum Central District Lagoon City Bucharest?
Proiectul este blocat în procedură de obținere P.U.Z. (Plan Urbanistic Zonal). După un an de plimbat documente între instituții, am primit un certificat de urbanism emis de Primăria Municipiului București pentru demararea acestui P.U.Z. cerut de lege, și după încă aproape doi ani un aviz de urbanism despre care ne-au spus că nu ei trebuiau să îl emită. Un proces care, legal, trebuia să dureze 11 luni se întinde deja pe 4 ani, fără niciun semn că se apropie de o soluție. PMB a oferit numai răspunsuri absurde, justificări bazate pe documente urbanistice expirate, doar pentru a spune ceva, fără nici o legătură cu legea, fapt care ne arată clar că nu dorește să emită acest PUZ, cum nu a emis niciunul până acum în ultimii 5 ani, indiferent dacă este o investiție publică sau privată. Nu avem altă soluție decât să ne căutam dreptatea în justiție pentru proiectul din București, cu solicitarea daunelor aferente.
În București avem trei proiecte majore blocate de către PMB datorită refuzului de a elibera documentele cerute de lege. Noi fiind investitori elvețieni (N.R.: Forty Management AG este o societate de holding elvețiană deținută de români) și deținători ai licențelor Crystal Lagoons (ce ne permit să dezvoltăm aceste lagune patentate) în 7 țări și 11 orașe europene, am decis să investim în altă țară, pentru că aici, după 4 ani de încercări, am înțeles că nu suntem bine primiți. Orașul este închis pentru business. Am demarat, cu sprijinul total al autorităților publice locale, conceptul nostru scalabil Lagoon City în Budapesta și Sevilla și discutăm cu municipalitatea din Roma în acest moment.
Aveți în plan scalarea proiectului, cu investiții similare la Budapesta, Varșovia, Praga, Milan, Roma sau Toulouse. Recent ați făcut pași importanți la Sevilla. În ce stadiu sunteți acum?
La Sevilla am achiziționat acum câteva săptămâni un teren de 12 hectare în Bormujos, o suburbie a Seviillei situată la 15 minute de centrul orașului. Există un entuziasm extraordinar acolo. Primăria ne sprijină cu toată puterea, a înțeles ce beneficii aduce o astfel de investiție majoră de reconversie urbană verde pentru comunitate, impozite și taxe. Un loc ce pune orașul pe hartă și creează peste 800 de locuri de muncă, mai ales pentru tineri (șomajul este uriaș în Spania, peste 25% în această categorie). Primăria a aprobat proiectul imediat. Ne-au promis că vom avea autorizația de construire în maxim 1 an, își doresc foarte mult să aducă aceasta investiție în orașul lor. După ce am fost „reeducați” la București, erau șocați că noi nu cerem nimic în plus, doar să putem face proiectul!
Care este diferența concretă dintre sprijinul oferit de Primăria Bormujos (zona Sevilla) și cel oferit de Primăria București?
Vă pot da câteva exemple clare între București, Budapesta și Sevilla, trăite de noi, nu din auzite. Pentru ca cititorii să aibă contextul corect, noi avem un studiu făcut împreună cu BERD (unul din finanțatorii de la București) asupra impactului social și economic adus de acest proiect de reconversie urbană verde asupra comunității. Pentru că investițiile variază între 70 și 120 de milioane de euro pentru fiecare proiect, beneficiile directe și indirecte asupra bugetelor locale și centrale sunt de minim 25 mil euro în primii 5 ani și între 600 și 900 de locuri de muncă directe (cât o fabrică mare!) și peste 2500 de locuri de munca indirecte, plus o urbanizare a unor zone abandonate. Asta oferim noi.
Ce oferă primăriile:
- București. Nu am primit nimic, nici măcar hârtiile cerute de lege pentru a face o investiție de 108 milioane de euro într-o zonă abandonată de 25 de ani, pe o fostă platformă industrială. Ne-am angajat prin planul de situație depus la documentația tip P.U.Z. cerută de lege că facem pe cheltuielile noastre și infrastructura adiacentă (drumuri, semaforizare, piste de biciclete, stații de încărcare), utilitățile, dar și că donam un hectar primăriei pentru drumuri publice, că implementăm autobuze electrice dedicate, practic peste 37 de milioane de euro donații pentru primărie (comunitate). Nu a interesat pe nimeni.
- Budapesta. Primăria face un pasaj de acces pietonal și auto către teren din bulevardul principal, aduce toată infrastructura (gaz, canalizare, curent), ne oferă puterea electrică de care avem nevoie, ne amenajează promenadă urbană între proiect și Dunăre, marina exclusivă și posibilitatea de a duce turiștii pe Dunăre către zona centrală. Ulterior, pentru că în zonă se dezvoltă acum proiectul de cale ferată Budapesta – Belgrad am discutat și posibilitatea construirii unei mici gări care să deservească proiectul (zona).
- Sevilla. Primăria este de acord cu conversia urbană a terenului din agricol în construibil datorită proiectului (foarte greu). Ne oferă posibilitatea de a avea apă (foarte greu). Ne construiește toate drumurile, căile de acces, infrastructura aferentă. Înființează o linie de autobuze între proiect și centrul Sevillei. Ne va închiria o parte din apartamentele proiectului pentru a le putea oferi ca locuințe de serviciu medicilor și profesorilor ce lucrează în zonă (în apropiere se află spitalul regional și cea mai mare universitate).
Cred că nu mai este nimic de adăugat.
La București v-ați propus să construiți alături de Radisson Group (brandul Radisson Lagoon), iar la Budapesta alături de Accor Group (brandul Swissôtel Lagoon)? Aveți și alți parteneri care investesc alături de voi?
În cadrul fiecărei dezvoltări noi avem o componentă hotelieră, care este cheia de boltă a întregului proiect. Acesta fiind un proiect self sustainable, fiecare componentă este strâns legată de cealaltă. Pentru fiecare proiect, în funcție de mărime și mixul imobiliar ce va fi prezent (hotel, aparthotel, office, comercial, rezidențial, entertainment) facem o licitație internațională în care invităm toate brandurile internaționale să oferteze locația respectivă. În București a câștigat grupul Radisson, și vom avea un hotel Radisson Lagoon, în Budapesta grupul Accor și vom avea un hotel Swissôtel Lagoon, iar la Sevilla pregătim acum licitația. Proiectul este atât de puternic și are atâta forță încât aceste grupuri internaționale uriașe au acceptat să avem cobranding, un lucru extraordinar!
Care sunt obiectivele financiare ale Forty Management pentru următorii cinci ani, atât pe plan național, cât și internațional?
Din păcate în București nu putem supraviețui cu proiecte mici de tip boutique, noi știm și facem proiecte mari. Cum proiecte mari nu se mai pot face din lipsa documentelor de tip P.U.Z. (legea cere P.U.Z. la orice teren peste 3000 mp) cred că vom investi doar în străinătate, dar nu respingem dacă apare o oportunitate. Acum PMB a pierdut definitiv procesul P.U.Z. cu Sectorul 2, s-a dovedit că este legal, acest sector v-a exploda, și poate vom găsi oportunități în zonă. Avem Budapesta și Sevilla, sunt proiecte mari, de peste 300 de milioane de euro, momentan ne concentrăm pe acestea.
